Корзина
5 отзывов
Aгентство недвижимости "Арендодатель".Севастополь,Крым. Движем недвижимое.

Ипотечная битва при разводе

Ипотечная битва при разводе

Согласно народной мудрости, ничто так не укрепляет брак, как общая ипотека. Шутки шутками, но порой отношения между супругами портятся настолько, что «развод и девичья фамилия» – единственно возможный способ развития событий, и не удержат ни дети, ни кредиты. Кстати, и то, и другое придется делить.

Примеров дележа ипотечных обязательств мне, к счастью (хотя скорее к сожалению), долго искать не пришлось. Университетский товарищ Алексей совсем недавно испытал на себе эту неприятную процедуру и согласился поделиться подробностями. Увы, пригодиться его советы могут очень многим: на каждую тысячу браков в России приходится 600 разводов.

– Расскажи, пожалуйста, предысторию. Не ваших отношений, разумеется, а покупки квартиры.

– Дело было три года назад. Мы с Мариной тогда едва только поженились и с ее родителями жить долго не собирались. У меня была комната в коммуналке, мы ее продали, и этого как раз хватило на первоначальный взнос. Взяли двухкомнатную квартиру в строящемся доме, рассчитывая через полтора года вселиться, сделать ремонт и после этого задуматься о детях. Собственно, все так и вышло – за исключением детей. Отношения наши к тому времени дали изрядную трещину, а спустя еще год разладились совсем.

Надо сказать, что в банке нам непосредственно перед выдачей кредита настоятельно советовали подписать брачный контракт. Но мы сочли, что это плохая примета. Да и родители были против. Вероятно, зря. Такой документ нам – точнее, мне – сильно бы облегчил жизнь.

– Все равно квартиру пришлось бы напополам делить, ведь это совместно нажитое имущество.

– Так-то оно так, но не будем забывать о проданной комнате. Она принадлежала лично мне, досталась мне до брака, стало быть, мой взнос был больше. В суде пришлось доказывать, что именно моя комната фактически была первоначальным взносом. Хорошо еще, что я догадался сохранить все документы: договор купли-продажи, расписки в получении денег и так далее. Они-то как раз суд и убедили в моей правоте.

В тексте брачного контракта юристы рекомендуют выделить вопрос о приобретении недвижимости, в том числе в ипотеку, отдельным пунктом – даже если новоиспеченная ячейка общества улучшать жилищные условия не планирует. Брачный контракт тем более выгоден одной из сторон, когда вклад одного в покупку нового жилья (как в кредит, так и без него) значительно больше, чем второго.

– Квартира-то в итоге тебе досталась вместе с кредитом? Удалось на этот счет найти общий язык с бывшей супругой?

– В том-то и дело, что не удалось. Она была не против такого варианта, но с одним условием: я возвращаю ей ровно половину того, что мы три года платили банку. Это очень существенная сумма даже сама по себе (больше миллиона рублей), а ведь мне одновременно пришлось бы и дальше платить ежемесячные взносы по ипотеке. Я неплохо зарабатываю, но свободного миллиона у меня нет. И хотя мой доход был почти вдвое больше, чем у жены, и, соответственно, взносы формировались в основном за счет моих денег, в глазах закона это не имеет никакого значения – бюджет-то общий. Даже если б она вообще не работала, мне пришлось бы отдавать ей эту половину уплаченных взносов.

Не согласилась бывшая жена и на рассрочку (а я предлагал). Очень жаль, банк был не против такого развития событий. Там сразу сказали, что переоформить наш кредит только на жену они не смогут: доход ее слишком мал, а родителей в качестве созаемщиков или поручителей привлечь нельзя в силу их возраста. Зато моя кандидатура их устроила.

Кстати о банке. С ним в данном случае согласовывать нужно все. Даже больше: желательно сначала прийти туда и рассказать о грядущем разводе, а уже потом отправляться в ЗАГС или в суд, как в нашем случае. К тому же банк всегда выступает третьей стороной на суде.

В контракте может быть указано, что в случае развода квартира будет оформлена в собственность того из супругов, кто фактически был дольщиком. А бывшая жена или муж получит компенсацию в размере половины платежей, внесенных по ипотечному кредиту в период брака. Либо вовсе откажется от компенсации – такое тоже случается.

Другой вариант – указать в договоре, что при разводе квартира (и, соответственно, долги по ипотеке) будет поделена с учетом того, что один из пары выплатил первоначальный взнос за счет собственных средств.

Брачный контракт можно составить и подписать как до свадьбы, так и после нее (но, разумеется, до развода). В «добрачном» варианте он вступит в юридическую силу только вместе с получением свидетельства о браке в ЗАГСе. Еще одно непременное условие – документ должен быть нотариально заверен.

– И на чем порешили?

– Остался всего один вариант – продавать квартиру и расплачиваться с банком. Вариант невыгодный априори: перевести залог на нового собственника очень сложно. Да и ипотечные ставки три года назад были существенно выше нынешних, а нам в последнее время было не до рефинансирования. К тому же у большинства банков есть заградительные комиссии в случае продажи собственности из-под залога (ведь банк в этом случае недополучает проценты по кредиту). И еще немного пришлось скинуть с рыночной цены просто затем, чтобы не отпугнуть покупателей столь сложной схемой. Итого: минус 10% от реальной стоимости – довольно прилично, надо сказать.

– Схема действительно выглядит опасной с точки зрения покупателя. Ведь сначала нужно в банк внести деньги, чтобы снять с квартиры обременение, а уже потом документы отправляются в Росреестр. А вдруг владелец возьмет и разорвет договор!

– На самом деле ничего тут страшного нет. Прежде всего тот, кто заинтересовался заложенным объектом, обращается в банк, сообщает о своем желании совершить сделку, и с этим покупателем у нотариуса составляется предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит деньги сразу в две ячейки: в одной долг продавца банку, в другой – оставшаяся часть. Доступ к ячейкам как банк, так и заемщик получат только после регистрации полноценного договора купли-продажи в Росреестре. Такая многоуровневая защита. Чтоб не было соблазна у мошенников.

– В конце концов вы расплатились с банком, а оставшиеся деньги поделили пополам?

– Нет, не пополам. Из общей массы сначала, как я уже упоминал, вычли сумму первоначального взноса за квартиру. Так что бывшая жена сильно прогадала, не согласившись на мою рассрочку, – получила меньше. Ну, это ее проблемы. А если б мы сразу всё это прописали в брачном договоре, то даже и судиться бы, наверное, не пришлось.

– Какие-то еще варианты банк предлагал?

– Да, был такой вариант: оставшиеся после продажи двушки деньги использовать как первоначальный взнос для покупки новых квартир. Таким образом один кредит превратился бы в два. Бывшая жена на такой вариант не пошла, а вот я согласился, и банк даже вернул часть той самой заградительной комиссии, которую пришлось ранее ему выплачивать. Теперь у меня новая ипотека, но на сей раз я взял однушку – я ведь снова холостой!

Другие новости