Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Доходная недвижимость в Севастополе: продать хотят, купить хотят… договориться не могут.

Опубликовано 09.04.2017

 

Доходная недвижимость в Севастополе сегодня переживает непростые времена. С одной стороны, бизнесменов, которые гордо имеют себя владельцами тех или иных объектов немало, и они зарабатывают на них. С другой — не меньше и тех, кто намеревается избавиться от разнообразных торговых точек, офисных зданий, земли и т.д., разочаровавшись в их работоспособности. Есть и ещё одна особенность: предприниматели интересуются городом с точки зрения вложения денег в коммерческую недвижимость и есть таковая на рынке, но сделки по её купле-продаже идут ни шатко ни валко. Договоров по аренде помещений заключается в разы больше — здесь. Почему складывается такая ситуация? Причин несколько, но обо всём по порядку. Начнём с предложений, существующих на рынке доходной недвижимости: «По коммерции» продают всё. В продаже есть магазины, мотели, офисы. Основные продавцы — это предприниматели, которые в последние два-три года уехали в Украину. Те, у кого там большая часть бизнеса. Те, кто не посчитал нужным восстанавливать рухнувшие связи и перестраивать их под российских партнёров, — отмечает начальник Отдела продажи и аренды коммерческой недвижимости . Таких бизнесменов можно разделить на две категории. Одни в 2014 году сразу же приняли решение из Севастополя уйти. Другие пытались наладить жизнь в новых условиях, но им это не удалось. Большинство из первой волны свои объекты уже распродали, но достаточно и тех, кто с продажей затянул и до сих пор недвижимость реализует. Сейчас вот идёт новая волна. Выставляют на продажу то, что пытались как-то реанимировать, но не получилось. Продают по высокой цене. Как правило, очень дорого. Средняя цена квадратного метра торгового объекта — это 100 тысяч рублей. Хорошего метра. Можно, конечно, найти и за 60 тысяч рублей, но это уже будет совсем другое качество, — озвучивает цифры . Есть ли покупатели на такую недвижимость? Точнее будет сказать, что есть интересующиеся такими объектами. Применяется схема, когда сначала помещение берут в аренду, оговаривая дальнейший его выкуп. Однако чаще всего до реализации второй половины сделки дело не доходит. Потенциальные покупатели — это, конечно, в основном россияне. Приезжают сюда с деньгами, ищут подходящие объекты, но находят редко. Да — многие арендуют понравившееся объекты. Работают какое-то время, пробуют и… уезжают. Не приживаются. Единицы остаются, — констатируют в АН. Ещё один факт озвучим — приезжих зачастую интересует не только доходная недвижимость в Севастополе. Вместе с ней запрашивают и жилые объекты. А кое-кто замахивается и на коммерческое помещение, и на квартиру, и на земельный участок под строительство. Одни мечтает о доме с палисадником, а другие планирует развивать «на земле» бизнес. Да! Это самый частый запрос! Хотят большие участки. Хотят гектарами. Под рестораны, под производство винограда, под выпас скота… Но ни «где-то там», а с коммуникациями. Недавний запрос, к примеру, — клиент ищет участок, на котором можно было бы пасти баранов, тут же резать, здесь же жарить и продавать. При этом, конечно, главное его условие — чтобы земля была в черте города, со светом, водой и у дороги. Найти такой участок практически невозможно, — рассказывают специалисты. И вот вам парадокс — при таких глобальных «претензиях» все рассчитывают прикупить земельку по дешёвке. Позицию крымчан, что земля полуострова  — удовольствие дорогое, россияне не разделяют. Большинство оценивают её по «среднероссийскому тарифу» и искренне удивляются ценам, которые определяют жители Республики и Севастополя, выставляя участки на продажу. Они уверены: в России земля стоит столько-то — в Крыму она не может стоить дороже! У меня был такой клиент, который на 10 миллионов рублей хотел приобрести и квартиру, и участок у моря под постройку отеля, и ещё купить-арендовать маленький магазинчик. «Вы точно к нам?» — спрашиваю у него. Посмотрите по цене. Более-менее адекватная однокомнатная (!) квартира — это 3 миллиона рублей. Под отель понадобится, как минимум, 30 соток — на береговой линии «сотка» стоит порядка 500 тысяч рублей. Не хватит этих 10 миллионов на всё сразу. На землю — точно. О квартире и маленьком магазинчике ещё можно говорить. Удивился. Переоценивают свои возможности. У нас дорогая земля. Объективно. Потому что её у нас мало.., —  констатирует Марина Юрченко. При этом, кстати, стоит отметить, что не так уж дорога на полуострове земля сельхозназначения. Можно, говорят специалисты, купить гектар в том же Бахчисарайском районе миллионов за 5. Такие участки есть и в других местах, но спросом все они пользуются малым. Целевое назначение не устраивает. Перевести в другое можно, но, как правило, «овчинка выделки не стоит». Дорого. Производство там не поставишь, жилой комплекс не построишь, которые бы оправдали вложения, потому что  коммуникации туда тянуть далеко и опять-таки очень недёшево. А производственники такие земли спрашивают, но отказываются… В черту города все стремятся, конечно, — подчёркивает начальник Отдела продажи и аренды коммерческой недвижимости АН . Между тем, в городских пределах свободных участков в Севастополе нет. Из «рук собственника» их не купить вовсе — вся «коммерческая земля» находится в ведении города. И если что-то предприятия и продают, то это не «право собственности» на земельный участок, а продажа корпоративных прав  на аренду земли. Собственником коммерческой земли в городе сейчас стать невозможно. Приезжие россияне иллюзии по этому поводу, конечно, ещё питают, но уже меньше, чем раньше. И начинают понимать, что здесь также всё стоит денег. В 2014 году, кстати, все наивно полагали, что едут в чистое поле «к аборигенам, которые убегают без штанов». И приезжали, соответственно, «с бусами» вместо нормальных денег. До абсурда доходило — в ряде городов была реклама, предлагавшая ехать в Крым — «обживать новые земли». Так к нам большая цыганская семья приехала из Ростова. Человек 20. «Повелись» на такие вот прожекты. Думали, что смогут купить здесь и дома, и земли за копейки. Не получилось, — отмечают в агентстве.  И в завершение скажем пару слов о местных бизнесменах. В принципе, они постоянно в активных покупателях не значатся, но сейчас интересуются приобретением в собственность помещений под размещение аптек. Ситуация объективная: после запрета арендовать площади под этот бизнес в поликлиниках и больницах, предприниматели вынуждено перебираются на другие территории. Предпочитают покупать — аренда обойдётся дороже. Тут отметить ещё один интересный момент: те, у кого есть свободные средства (существенные, естественно), и они хотят, чтобы деньги «работали», в банки их несут крайне редко. Покупают таки недвижимость. Причём всё чаще не жилую, а коммерческую. Сдавать её в аренду гораздо выгоднее, нежели квартиры. Срок окупаемости «коммерции» — 7-10 лет, тогда как жилья — порядка 40 лет.


Читать полностью »

Первая победа на севастопольской улице Молодых строителей

Опубликовано 28.12.2016
 
 

В репортаже от 10 декабря «ИНФОРМЕР» рассказывал о попытке сотрудников отдела судебных приставов (ОСП) Гагаринского района при непосредственном участии заинтересованной стороны произвести выселение из квартир жильцов дома №14 по улице Молодых строителей.

В то утро акция ОСП совместно с неизвестной частной охранной фирмой сильно смахивала на рейдерский налёт. Но несмотря на несомненную подготовленность и армейскую внезапность, она оказалась провальной. Жильцы с помощью общественности и представителей СМИ смогли удержать свои позиции. Командовала объединёнными силами «освободителей квартир» начальник отдела судебных приставов Наталья Бойко.

Бывший начальник отдела судебных приставов Наталья Бойко

После произошедшего инцидента жильцы не стали дожидаться повторных атак и предприняли встречные меры. Прокурору Севастополя Игорю Шевченко и прокурору Гагаринского района Вячеславу Примакову была отправлена жалоба на действия должностных лиц ОСП.

Смотреть документ полностью здесь.

Жалоба, надо сказать, вполне обоснованная. И не только то, что  процесс выселения был организован в лучших традициях былых времен отечественного беспредела, но и то обстоятельство, что в официальных документах, предъявляемых начальницей приставов Бойко, не были соблюдены необходимые требования российского законодательства.

В исполнительном листе не были указаны обязательные сведения о взыскателе -  организации (юридическом лице). Судебный исполнитель Наталья Бойко, нарушая закон, не проверив полномочия представителя и правоспособность взыскателя (в данном случае ОАО «Севастопольский Маяк»), принимает незаконное решение о возбуждении исполнительного производства.

По всей видимости, судебный исполнитель сделала это умышленно и, понимая преступность своих действий, внесла все данные о взыскателе в исполнительные листы в форме электронного документа, обязательность заполнения которых установлена правительством РФ.  На лицо все признаки злоупотребления своими должностными полномочиями начальницей ОСП Бойко.

Кроме этого, в момент проведения неудачной операции по выселению жильцов дома, исполнительные действия в рамках указанного исполнительного производства были приостановлены до 30.12.2016 года, и руководитель судебных приставов Наталья Бойко не могла не знать об этом факте.

Жалоба была подана 18 декабря, реакция прокуратуры не заставила себя долго ждать. 26 декабря начальник ОСП Гагаринского района Наталья Бойко была уволена.

Справедливость восторжествовала. Жильцы дома №14 поверили в восторжествование закона.

На прошедшей неделе севастопольцы посетили прокурора Севастополя Игоря Шевченко. На встрече с представителями домового комитета он пообещал, что возьмёт дело «дома Молодых строителей» под личный контроль.



 
 
Читать полностью »

Объекты «Консоли» забирают в собственность Севастополя

Опубликовано 28.12.2016
Недострой — железобетонный «скелет» между улицами 4-й Бастионной и Гоголя в Севастополе — уходит от застройщика, связанного с крымскими властями. К застройщику, работавшему незаконно, предъявлен иск о признании права собственности города на эти «скелеты».


Строительство в центре города, рядом с Историческим бульваром и площадью Ушакова, началось при Украине. В 1994 году участок площадью 0,47 гектара между улицами 4-й Бастионной и Гоголя горсовет отдал Севастопольской региональной государственной телерадиокомпании (СРГТРК) для строительства телерадиоцентра. Участок был отнесен к землям населенных пунктов для связи и телекоммуникаций, в 1999 году СГТРК получила госакт на право постоянного пользования землей.

В 2000-м Севастопольская горгосадминистрация, фирма «Консоль ЛТД» и СГТРК подписали договоры о строительстве уже жилого комплекса с офисами, магазинами, паркингом и телерадиоцентром, а также о реконструкции существующей и строительстве новой подпорной стены со стороны улицы 4-й Бастионной. Для этого надо было изменить целевое назначение земли и получить все разрешения, чего не произошло — и это является нарушением закона.

«Консоль ЛТД» получила разрешение лишь на строительство новой подпорной стены, срок действия которого истек 31 декабря 2009 года. Информация о разрешениях на строительство иных объектов отсутствует, сказано в материалах Арбитражного суда Севастополя. Но «Консоль ЛТД» и связанные с нею структуры все равно строили.

Сейчас между 4-й Бастионной и Гоголя есть недострой одного здания и фундамент другого здания. Их в правительстве Севастополя решили забрать в собственность города и подали в суд иск к «Консоли ЛТД» и связанной с ней «Строительной компании Консоль-Строй ЛТД» — структурам из орбиты влияния председателя парламента Республики Крым Владимира Константинова и депутата парламента Крыма Владимира Ясинского.

Подача иска связана с тем, что объекты обладают признаками самовольных построек, сообщил директор департамента по имущественным и земельным отношениям Севастополя Рустэм Зайнуллин. На вопрос о дальнейшей судьбе объектов — ранее правительственные иски по самостроям содержали требование об их сносе — Зайнуллин ответил, что в судебной тяжбе подобное требование не заявлено.

«Варианты дальнейшего использования данных объектов будут рассмотрены комплексно, в том числе в рамках судебного процесса, — рассказал Зайнуллин. — Возможен вариант заключения мирового соглашения с ответчиками с возложением обязательств по завершению строительства объектов и последующей передачей в собственность города определённой части жилых помещений».

Если объекты не угрожают здоровью и жизни людей и получат положительное заключение экспертов о соответствии строительным нормам, прием их в собственность города целесообразен, полагает председатель общественной организации «Золотое сечение» Иван Комелов.

Учитывая, что сегодня здания не превышают разрешенную высотность застройки в исторической части Севастополя и что изначально предполагалась передача объектов в собственность города (по инвестдоговорам здесь должна быть городская телекомпания), требование департамента — логично, считает Комелов.

«Заключение мирового соглашения, с моей точки зрения, неуместно. Объекты должны быть приняты в собственность города — и в дальнейшем правительство Севастополя может самостоятельно выбрать генерального подрядчика, который достроит объекты», — отметил Иван Комелов.

Земельный участок между улицами 4-й Бастионной и Гоголя, где расположены недострои, используется не по целевому назначению: на нем постройки, которые, согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, можно считать самостроями, полагает руководитель общественного движения «За Севастополь», юрист Александр Талипов.

«На мой взгляд, единственным правильным решением в таком случае может быть подача правительством Севастополя судебного иска об отмене госакта на право постоянного пользования земельного участка уже несуществующей Севастопольской региональной государственной телерадиокомпанией и сносе самостроев. Дальнейшее использование этой территории возможно только в соответствии с действующим генеральным планом Севастополя или новым генпланом, который пока разрабатывается. Возможно, там можно создать общественно полезный объект, а не нагружать центр города очередной многоэтажкой, можно передать свободный участок добросовестному инвестору, который в соответствии с российским законодательством создаст объект, который будет приносить городу прибыль», — подчеркнул Талипов.

 

 

 

 

Читать полностью »

В Крыму создадут рынок регулируемой ипотеки

Опубликовано 28.12.2016

В Крыму создадут рынок регулируемой ипотеки, соответствующие механизмы разрабатывает министерство строительства и ЖКХ РФ.

Как передает корреспондент агентства «Новый День», по предварительным данным в ближайшие годы ипотечный кредит собираются взять около 150 тысяч крымчан или 6,5% населения полуострова. Однако развитие ипотеки в Крыму в данный момент сдерживается высокими ценами на недвижимость: за последние два года стоимость квадратного метра выросла в 2 раза и сравнялась с аналогичными показателями в Сочи.

Вместе с тем, Крым и Севастополь занимают последние места среди регионов России по доступности жилья для местного населения: исходя из средних доходов и стоимости квадратного метра, севастопольцу, чтобы накопить на однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров, понадобится более 100 лет, крымчанину – 65, если, конечно, он не претендует на Ялту, считающуюся самым дорогим городом Крыма. Поэтому неудивительно, что процент крымчан, приобретающих жилье, мизерен. 95% покупателей недвижимости на полуострове – это обитатели материковой России. По мнению министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, ситуация не изменится, пока не появится регулируемый рынок ипотеки.

На сегодняшний день предлагаемые крымчанам ипотечные программы не позволяют сделать подобную схему приобретения жилья массовой – уровень зарплат не сопоставим со стоимостью квадратного метра.

При этом дополнительная сложность запуска ипотечных программ в Крыму связана с тем, что у банков отсутствует доступ к данным украинского госреестра – именно там хранятся все сведения о сделках с имуществом. Банки не хотят рисковать и приобретать в залог непроверенную недвижимость. Поэтому в 2015 году Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования заключил всего 44 ипотечных договора на сумму 51,57 млн рублей, а в первом полугодии 2016-го – всего 17 на общую сумму 22 млн рублей.

Читать полностью »